måndag 22 april 2013

Deklaration

Då är deklarationen klar och inskickad! Blir nästan 10000 Kr tillbaka i Juni mestadels beroende på bolåneräntan men även lite förlust affärer i aktier och warranter. Har erhållit 3 utdelningar hittills i år på den grandiosa summan av 688Kr. Nåja, jag ser det som en bra början och det är betydligt bättre än räntesparande. Och fler utdelningar kommer dessutom.

Jag har haft större förlustavdrag än inkomst av kapital dom år jag haft korta aktieaffärer. Det har gett mig insikt i att det är bättre att investera och behålla under lång tid. Många argument emot att köpa och behålla är att man följer med ned i börsfall, givetvis är det så men om man funderar lite så är det ju även sant tvärtom dvs man följer med upp i börsuppgångar. Dessutom köper man till rea under börskrascherna och på så vis blir genomsnittligt inköpspris billigare på de kvalitetsaktier man har så man behöver egentligen aldrig oroa sig och kan sova gott om natten.

Om det blir en större nedgång ( > 10% ) kommer jag flytta lite kapital från räntesparandet till aktiekontot. Om inte fortsätter jag som nu med att sprida mellan räntesparande och aktier. Kommer säkerligen uppstå köplägen förr eller senare och då kan man passa på med nya aktie inköp.

torsdag 18 april 2013

Ned 5 dagar i rad

OMXS30 har backat 5 dagar i rad dock finns inga direkt billiga aktier att hoppa in i. För min del får nedgången gärna fortsätta ett tag till men detta tror jag inte kommer ske eftersom det börjar bli översålt för tillfället.

En av mina aktier som överraskat är AstraZeneca som har gått tvärtemot börsen, riktigt roligt att ha en sådan defensiv aktie.

Får se om min gissning om nedgång under Maj blir sann eller inte, isåfall bör börsen gå upp ganska bra snart innan det börjar falla.

Trenden för OMXS30 är fortfarande intakt upp.

lördag 13 april 2013

Månadens inköp

Efter massa funderingar kring fastighetsaktier och eventuellt köp så blev det Lundbergföretagen, denna aktie ger indirekt ägande i flera intressanta bolag och med inriktningen fastighetsbolag är jag nu indirekt ägare i Hufvudstaden.

Jag hoppas det kan bli en rekyl ned under Maj så fler prisvärda köp kan göras, men börsen känns stark och det är inte alls säkert det blir några köplägen som vi haft de senaste åren. Så min strategi blir nu att fortsätta göra regelbundna inköp och inte bry mig så mycket om börsernas rörelser. Snart dags att fundera på ett köp av aktier på NYSE. Har ett antal på bevakningslistan men dessa känns dyra just nu och har en ganska låg direktavkastning. Dessutom tillkommer 20% i utländsk källskatt som ytterligare minskar utdelningarna. Visserligen kan denna skatt kvittas mot schablonskatten för isk men man måste vänta till året efter för att få tillbaks den utländska källskatten.

lördag 6 april 2013

Veckan slutar i moll

Denna vecka blev en kraftig nedgång, vad kan vi tänkas stå inför? Jag har hela tiden trott att OMXS30 ska ned i Maj men det kanske redan startat nu. Jag hoppas på tillfällen att köpa billigt och har egentligen inte kunnat se detta ännu. Den långa uppåt trenden som startade i slutet av 2011 med botten slutet av September 2011 kan vara klar nu. Om OMX håller sig över 1027 är den långa trenden fortsatt upp.

Kollar jag den kortare trenden som startade 16 Nov 2012 kan vi redan vara inne i en korrektion. 1165 var ett viktigt stöd som utgjordes av linjen mellan topparna år 2000 och år 2007. Detta stöd höll och gav en väntad rekyl upp. Om alla viktiga stöd bryts ser jag troligtvis 2 olika nivåer som kan nås, 1075 alternativt 1030.

Nu är vi inte där ännu men jag hoppas ju på billigare aktier så jag går in och köper om stödlinjen mellan topparna 2000 och 2007 bryts. Annars avvaktar jag ett tag till för att se om det går att fånga upp någon enskild köpvärd aktie.

måndag 1 april 2013

Fastighetsbolag del 2

Som utlovat kollar jag vidare på fastighetsbolagen från förra inlägget. En joker jag tog med var Kungsleden eftersom den varit populär bland aktieinvesterare. Populariteten beror nog till största del på den höga direktavkastningen men i och med detta år är det slut med detta.

I årsredovisningen för Kungsleden står att läsa, "Från 2013 avser styrelsen övergå till en ny utdelningspolicy för att bättre återspegla det långsiktiga värdeskapandet. På några års sikt är målet att utdelningen ska uppgå till 50% av förvaltningsresultatet. Under de närmaste åren kommer utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet av likviditetsberedskap och investeringar. För räkenskapsåret 2012 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 Krona."

Detta ger i år en direktavkastning på 2,4% som är mer i linje med de övriga fastighetsbolag jag tittar på. Det som väsentligt skiljer Kungsleden är att de har ett nytt affärsmål som börjar gälla i år och kommer att leda till minskade utdelningar och kan alltså inte anses vara värdeskapande genom utdelningstillväxt.

Därför börjar jag detta inlägg med att avfärda Kungsleden som investering. Kvar är då,
  • Wallenstam
  • HEBA
  • Hufvudstaden
  • Atrium Ljungberg

Och jag börjar med företagens historia och utdelningspolicy.

Wallenstam historia
"1944, samma dag som han lämnade sin anställning på Bergendahl & Höcknert, startade Lennart Wallenstam tillsammans med en tidigare kollega firman Olsson & Wallenstam Byggnadsfirma. Senare samma dag gick han ner till fastighetskontoret för att förhandla fram sina första tomter på Slottsskogsgatan och Skytteskogen. Där byggde de sedan sina första hus, fyra stycken tvåfamiljsvillor."

Idag är familjen Wallenstam fortfarande majoritetsägare. Företaget har en lång historia och ägarbilden är gynnsam, som värdeinvesterare är detta väldigt positivt.

Wallenstam utdelningspolicy
Det redovisade resultatet ska i första hand återinvesteras i rörelsen för att möjliggöra en fortsatt utveckling av koncernens kärnverksamhet och därigenom skapa en ökad substanstillväxt. Ambitionen är även att verksamheten ska ge en långsiktig och stabil utdelningsnivå över tiden.

HEBA historia
"Den 21 november 1952 registrerades HEBA Byggnads AB som bolaget då hette. Det var de erfarna byggmästarna Karl Holmberg och Folke Ericsson som gått samman och bildat det nya gemensamma företaget vars namn står för Holmberg Ericsson Byggnads AB. Det första bygget var Datumblocket 1, Skattegårdsvägen 49-55 i Vällingby som med 96 lägenheter stod klart 1954."

Ättlingar till grundarna är idag aktiva inom bolaget och även majoritetsägare.

HEBA utdelningspolicy
HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.

Hufvudstaden historia
Grundas 1915 av Ivar Kreuger. 1998 blir Lundbergföretagen huvudägare. Denna huvudägare behöver ingen nämnvärd presentation, det som är möjligt i detta fallet är att investera i Lundberg företagens aktie och på så sätt få indirekt ägande även i Hufvudstaden.

Hufvudstaden utdelningspolicy
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.

Atrium Ljungberg historia
Atrium Ljungberg bildades i oktober 2006 genom ett samgående mellan LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter. De båda sammanslagna bolagen har var för sig en lång och gedigen historia.

LjungbergGruppen har sitt ursprung i den bygg- och fastighetsrörelse som byggmästare Tage Ljungberg startade 1946 och börsnoterade 1994.  Bolagets största ägare var familjen Ljungberg och familjen Holmström.

Konsumentföreningen Stockholm, Konsumentkooperationens pensionsstiftelse och Konsumentkooperationens pensionskassa samlade 1999 sina gemensamma fastigheter i bolaget Atrium Fastigheter.

Familjerna Ljungberg och Holmström är majoritetsägare idag med nästan 50% av rösterna, konsumentföreningen Stockholm har 30% av rösterna.

Atrium Ljungberg utdelningspolicy
Utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före före värdeförändringar, efter nominell skatt.

Sammanfattning
Alla dessa bolag har en gedigen historia och med gynnsamm ägarbild. I det stora hela har dessa samma målbild att skapa värdetillväxt för aktieägarna.

Det som jag anser vara intressant är tillväxten på substansvärdena samt utdelningstillväxten de senaste 5 åren. Jag har sammanställt detta i följande tabell.

BolagTillväxt substansvärde per årUtdelningstillväxt per år
Wallenstam9,83%5%
HEBA6,51%4,44%
Hufvudstaden5,45%7,37%
Atrium Ljungberg3,95%8,5%

För mig är det första alternativet tilltalande där vinsten till största del går in i företaget och utgör bas för framtida värdetillväxt. En utdelningstillväxt på 5% per år är väldigt bra. Jag tror att Wallenstam är mest uthållig så länge räntorna inte ökar avsevärt och det avspeglar sig i resultaten från 2008 också då dom var enda företaget att gå med vinst. Men samtliga av dessa fastighetsbolag passar en värdeinvesterare. Hufvudstaden som med sin låga belåningsgrad och något bättre direktavkastning gör att denna aktie också blir mycket intressant. Står vi inför kommande inflationstillväxt skulle jag i dagsläget satsa på Hufvudstaden.

För att se när lämpligt köp kan göras kan man titta på substansvärdet som presenteras i tabellen nedan. Samt även hålla koll på direktavkastningen vilken i nuläget är väldigt låg för dessa bolag.

Bolagsubstansvärde 2012direktavkastning
Wallenstam88Kr/aktie1,5%
HEBA78,70Kr/aktie1,5%
Hufvudstaden84Kr/aktie3,2%
Atrium Ljungberg86,70Kr/aktie3,1%

Fastighetsbolag del 1

Jag har tittat lite på ett antal fastighetsbolag och ska ge en kort analys av vad jag kommit fram till. Först grundläggande kriterier,
  • Utdelning alla år senaste 5 åren
  • Storlek, börsvärde större än 2500 MKr
  • Vinst alla år senaste 5 åren
    • Alla utom ett bolag gjorde förlust 2008 så om det enbart är förlust år 2008 markeras detta med gult
  • Eget kapital ökat med minst 15% senaste 5 åren
  • Fördelaktig ägarbild
    • Institutionellt ägande markeras rött och i de fall jag är tveksam markeras med gult


BolagUtdelningStorlekVinst 5 årEk 15% 5 årFördelaktig ägarbild
HufvudstadenJAJANEJJAJA
HebaJAJANEJJAJA
Fast PartnerJAJANEJJAJA
BalderNEJJANEJJAJA
KlövernJAJANEJJANEJ
KungsledenJAJANEJNEJNEJ
WallenstamJAJAJAJAJA
CastellumJAJANEJJANEJ
Atrium LjungbergJAJANEJJAJA
FabegeJAJANEJJANEJ
DiösJAJANEJNEJNEJ
Corem propertyNEJNEJNEJNEJJA
Wihlborgs fastigheterJAJANEJJANEJ
SagaxNEJJANEJJANEJ

Innan jag filtrerar bort något av bolagen tänkte jag visa finansiella nyckeltal för att slutligen filtrera bort vissa bolag.
  • Skuldsättningsgrad - Nettoskuld i förhållande till eget kapital
  • Belåningsgrad fastigheter - Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden
  • Räntetäckningsgrad - Resultat efter finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader
  • Soliditet - Eget kapital i förhållande till totala tillgångar
Väger nyckeltalen mot bransch snittet.

BolagSkuldsättningsgradBelåningsgrad RäntetäckningsgradSoliditet
Hufvudstaden0,318,2%6,458,9%
Heba0,425,3%3,558,2%
Fast partner2,564,5%2,228,3%
Balder1,760,4%2,434,8%
Klövern2,656%1,927,6%
Kungsleden1,357%2,837%
Wallenstam1,352%238%
Castellum253%2,832,9%
Atrium Ljungberg1,147,3%2,640,3%
Fabege1,657%2,334%
Diös366,4%225,3%
Corem property2,267%229%
Wihlborgs fastigheter1,959,3%2,730%
Sagax2,662%2,428%
Bransch snitt1,853,2%2,735,9%

Om jag nu tittar vidare på fastighetsbolagen kan jag direkt sålla bort ett antal som jag inte anser vara värda att investera i. Jag kommer att kolla vidare på Hufvudstaden, Heba, Wallenstam, Atrium Ljungberg och Kungsleden men detta får bli i ett annat inlägg.